Delimitación Jurisprudencial del Contrato de Arrendamiento de obra: Arrendamiento de Obra versus Arrendamiento de Servicios

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Nuestro Código Civil establece en su artículo 1544, que en el contrato de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto. Así, el artículo 1544 del Código Civil define conjuntamente el arrendamiento de obras y de servicios, pero no nos aporta los criterios para distinguir cuando estamos ante uno u otro. En nuestra doctrina y jurisprudencia se han manejado varios criterios para diferenciar ambas figuras jurídicas. Los principales son los siguientes:

a. En el contrato de prestación de servicios se debe una actividad, sin tener directamente en cuenta el resultado del servicio, mientras que en el de ejecución de obra el objeto de la prestación debida es el resultado final, con independencia del trabajo necesario para lograrlo.
b. En el contrato de servicios la remuneración acostumbrada debe ser proporcional al tiempo de duración de los servicios contratados, por contra en el contrato de obra es normal fijar la retribución en proporción al número o medida de la obra.
c. En el contrato de servicios la prestación de éstos se realiza en situación de dependencia de quien los recibe, en tanto que en el de obra la actividad dirigida a lograr el resultado debido es realizada por un contratista o empresa independiente.

¿Cuál de estos criterios es el que predomina en la doctrina actual de nuestros Tribunales?. No cabe duda de que el primero, esto es, el que incide para llevar a cabo la distinción en el objeto inmediato de la obligación del arrendador, de forma que si éste se obliga a la prestación de servicios o de trabajo o de una actividad en sí misma, no al resultado que aquella prestación produce, el arrendamiento es de servicios, y, en cambio, si se obliga a la prestación de un resultado, sin consideración al trabajo que lo crea, el arrendamiento es de obra (Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña de 13 de julio de 1994).

Así, debemos considerar que en el contrato de obra o empresa, , tal y como señalan entre otras las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1983 y 4 de octubre de 1989, la característica esencial es que el profesional (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1987), se obliga a prestar al comitente, no propiamente una actividad profesional, sino más concretamente el resultado producido por la misma o, lo que es lo mismo, una prestación de un resultado íntimamente ligada con la necesidad deseada y prevista por los contratantes (Sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga de 17 de noviembre de 1998, y de 27 de septiembre de 1999). En este sentido, la, dispone:

Se trata, en todo caso, de un contrato calificado como consensual, bilateral y sinalagmático que lleva consigo que el contratista asume una obligación de hacer, pero una obligación de hacer en la que no se compromete una actividad, sino un resultado (Sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona de 18 de febrero de 1998).

Es reiterada la jurisprudencia existente en nuestro sistema jurídico en la cual se califica el contrato por el cual se encomienda a los arquitectos y otros técnicos la elaboración de proyectos de edificación, proyectos de ejecución , y proyectos básicos, entre otros, tal y como se observa en la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 1987 al señalar que "el negocio jurídico por el que se encarga a un arquitecto la realización de un proyecto de edificación debe calificarse como de arrendamiento de obra o empresa, y no de servicios como pretende el recurrente, en cuanto su objeto lo constituye el resultado concreto prometido por el profesional, pasando a segundo término la actividad o trabajo dirigida a dicho fin (Sentencias de 3 de noviembre de 1983, 29 de junio de 1984, etc.)". Especialmente, podemos reproducir lo dispuesto en la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1984, refiriéndose a las condiciones necesarias que debe reunir el proyecto, y conforme a la cual:

"Que ya las sentencias de esta Sala, de 4 de febrero de 1950, 23 de noviembre de 1964, 10 de junio de 1975, 19 de junio de 1982 y 3 de noviembre de 1983, al referirse a un contrato como el del recurso, lo calificaron como de «obra o empresa», en el que el profesional, mediante remuneración, se obliga a prestar al comitente no propiamente su actividad profesional, sino el resultado producido por la misma, o, lo que es igual, una prestación de resultado íntimamente ligada con la finalidad deseada y prevista por los contratantes, en el caso el «opus» constituido por el «proyecto», pero, por ello mismo, revestido con las condiciones o requisitos de viabilidad precisas para que la obra a la que se refiere pueda ser ejecutada y realizada".

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 2001, dispone:

"Pues bien, la respuesta a ambos motivos pasa por reflejar la jurisprudencia de esta Sala acerca del llamado contrato de arquitecto, generalmente conceptuado «Como de obra o empresa en cuanto el profesional se obliga a prestar al comitente, más que una actividad, el resultado de la misma, prestación ligada a la finalidad perseguida por los contratantes, consistente en el "opus" constituido por el proyecto que siempre ha de estar revestido de las condiciones o cualidades de viabilidad para que la obra pueda ser ejecutada»".

Otra Sentencia ilustrativa a los efectos que nos ocupan por su claridad y directa aplicación al supuesto de hecho planteado, es la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 1998, de cuyo texto podemos resaltar:

"El artículo 1544 del Código Civil engloba dos tipos contractuales de arrendamientos, y sin duda la parte recurrente cuando habla de inaplicación de dicho precepto se refiere, en primer lugar, al de obra, pues como tiene dicho, esta Sala, si un arquitecto se obliga a redactar un proyecto el contrato es de obra y así lo especifica, por todas, la Sentencia de esta Sala de 26 septiembre 1986, cuando en ella se dice que la relación del arquitecto y cliente es de obra, en cuanto que el profesional, mediante remuneración se obliga a prestar al comitente más que una actividad, el resultado de la misma prestación ligada a la finalidad perseguida por los contratantes, consistente en el «opus» constituido por el proyecto que siempre ha de estar revestido de las condiciones o cualidades de viabilidad para que la obra pueda ser ejecutada".

Finalmente, podemos citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, de 9 de abril de 2001, al señalar que "la jurisprudencia viene manteniendo que nos hallamos en presencia de un arrendamiento- de obra cuando su objeto viene constituido por el resultado concreto prometido por el profesional; y no la prestación de unos servicios, además el precio era cierto y determinado (Sentencias del Tribunal Supremo 25 de mayo de 1988 y 30 de junio de 1997)".

Tal y como se observa de la exposición de los hechos de la presente demanda, es evidente que la totalidad de los contratos suscritos entre mis representadas y los demandados merecen la calificación de contratos de arrendamiento de obra, por cuanto estos últimos asumieron obligaciones de resultado, dirigidas a la elaboración de los correspondientes Proyectos y, especialmente, a la necesidad de que los mismos reunieran las condiciones legales necesarias para la obtención de las correspondientes licencias y permisos administrativos. Esta afirmación no ofrece dudas dados los términos de los contratos, términos tales como "el resultado final del encargo tendrá el grado de desarrollo suficiente para la obtención de las Licencias y Permisos administrativos pertinentes, petición de ofertas para la construcción de la obra, y finalización de la misma".

No obstante, consideramos oportuno señalar a Su Señoría que, independientemente de la calificación jurídica que merezcan los contratos suscritos, y para el caso en que se consideren concurrentes las circunstancias necesarias que califiquen la actividad desplegada por los demandados como arrendamiento de servicios (cosa que en todo momento negamos, sosteniendo la calificación como contrato de arrendamiento de obra), las consecuencias derivadas del cumplimiento defectuoso de los demandados serían las mismas que en el caso de calificación como arrendamiento de obra, puesto que dados los propios términos de los contratos también se han incumplido o cumplido defectuosamente las obligaciones derivadas de los mismos, siendo igualmente aplicable toda la fundamentación jurídica que sigue en la presente demanda.